Zinsen gesunken, Rate zu hoch oder die aktuelle Finanzierung passt nicht mehr? Hier erfährst du, wie eine Umschuldung der Baufinanzierung funktioniert, wann sie sich lohnt und wie du Restschuld, Rate und Laufzeit im Blick behältst.
Unterschied zwischen Umschuldung, Prolongation und Anschlussfinanzierung – und welche Variante in welcher Situation passt.
Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten: So prüfst du, ob sich der Wechsel wirklich lohnt.
Umschuldung kurz vor Ende der Sollzinsbindung, 10-Jahres-Kündigungsrecht und Möglichkeiten während der Laufzeit.
Bei einer Umschuldung löst du ein bestehendes Immobiliendarlehen ganz oder teilweise durch einen neuen Kredit ab – meist, um bessere Konditionen zu nutzen oder die Finanzierung neu zu strukturieren. Das kann bei derselben Bank (Prolongation) oder mit einem neuen Kreditinstitut erfolgen.
Besonders wichtig sind dabei die Restschuld, die verbleibende Sollzinsbindung und die Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Im Artikel Anschlussfinanzierung wird beschrieben, wie du am Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln kannst.
Eine Umschuldung lohnt sich vor allem, wenn der neue Zinssatz deutlich niedriger ist als der bisherige. Du kannst dann entweder die Rate senken und deine monatliche Belastung reduzieren oder bei gleicher Rate die Laufzeit verkürzen und Zinskosten sparen.
Weitere Gründe: Du möchtest mehrere Kredite bündeln, zusätzliche Mittel für Modernisierung & Sanierung aufnehmen oder deine Tilgung neu strukturieren, etwa mit höherer Tilgung oder der Option auf Tilgungssatzwechsel. Wichtig ist immer der Vergleich von Ersparnis und Kosten.
Die wichtigsten Kostenblöcke sind die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du während der Zinsbindung ablöst, sowie Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld. Details dazu findest du in Vorfälligkeitsentschädigung und Notar & Grundbuchkosten.
Dazu können Bearbeitungsgebühren der neuen Bank kommen. Deshalb solltest du mit dem Baufinanzierungsrechner durchspielen, ab welchem Zinsvorteil sich die Umschuldung trotz dieser Zusatzkosten rechnet.
Spätestens 24 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir heutige Zinsen für die Zukunft sichern.
Läuft dein Darlehen bereits länger, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen von einem Kündigungsrecht nach 10 Jahren Gebrauch machen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden. Auch hier lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag und ein Vergleich mehrerer Angebote.
1) Bestandsaufnahme: Prüfe Restschuld, aktuelle Rate, verbleibende Sollzinsbindung und mögliche Sondertilgungsrechte.
2) Ziele klären: Möchtest du Rate senken, Laufzeit verkürzen oder Spielräume für Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel schaffen?
3) Angebote einholen: Hole mehrere Finanzierungsangebote ein und vergleiche nicht nur den Zinssatz, sondern auch Tilgungsoptionen, Nebenkosten und Flexibilität.
4) Kosten prüfen: Lass dir die Vorfälligkeitsentschädigung deiner aktuellen Bank berechnen und kalkuliere Notar- und Grundbuchkosten (Notar & Grundbuch) mit ein.
5) Szenarien rechnen: Nutze den Baufinanzierungsrechner, um alte und neue Finanzierung direkt zu vergleichen – inklusive Restschuld, Laufzeit und Gesamtkosten.
Ein häufiger Fehler ist, nur auf den Nominalzins zu schauen und Kosten wie Vorfälligkeitsentschädigung, Grundbuch- und Notarkosten zu unterschätzen. Dadurch kann eine vermeintliche Ersparnis schnell verpuffen.
Ebenfalls kritisch: zu knapp kalkulierte Raten oder zu kurze Zinsbindungen, die bei steigenden Zinsen die Anschlussfinanzierung verteuern. Achte darauf, dass die neue Finanzierung zu deiner Lebensplanung und deiner Risikotoleranz passt.
Tipp: Vergleiche immer mindestens zwei realistische Alternativen (z. B. geringerer Zinssatz mit längerer Zinsbindung vs. etwas höherer Zinssatz mit mehr Flexibilität) und entscheide nicht allein nach der niedrigsten Monatsrate.
Bei einer Umschuldung löst du dein bestehendes Immobiliendarlehen durch einen neuen Kredit ab – mit dem Ziel, bessere Konditionen zu bekommen oder deine Finanzierung neu zu strukturieren. Das kann bei derselben Bank oder bei einem neuen Anbieter erfolgen.
Eine Umschuldung lohnt sich in der Regel dann, wenn der neue Zinssatz deutlich niedriger ist und die Ersparnis die anfallenden Kosten (z. B. Vorfälligkeitsentschädigung, Gebühren, Notarkosten) übersteigt. Mit dem Rechner kannst du Szenarien durchspielen.
Ja, eine Umschuldung während der Sollzinsbindung ist möglich, kann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsvorteil, der Restlaufzeit und der Höhe der Entschädigung ab.
Mögliche Kosten sind Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten sowie Bearbeitungsgebühren. Alle Posten sollten in deine Vergleichsrechnung einfließen, bevor du dich für eine Umschuldung entscheidest.
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