Wie viel Tilgung ist sinnvoll, wie verändert sie Rate, Laufzeit und Restschuld? Hier erfährst du, wie du die anfängliche Tilgung festlegst, Sondertilgungen clever einplanst und deine Anschlussfinanzierung vorbereitest.
Spiele durch, wie sich 1 %, 2 % oder 3 % Tilgung auf Rate, Laufzeit und Restschuld auswirken.
Erfahre, wann sich Sondertilgungen lohnen, welche Grenzen üblich sind und wie du sie in den Vertrag schreibst.
Wie ändern sich Restschuld und Anschlussfinanzierung, wenn du Tilgung und Zinsbindung gemeinsam optimierst?
Die Tilgung ist der Teil deiner Monatsrate, mit dem du die Schuld beim Kreditgeber zurückzahlst. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Zinsbindung meist konstant: Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, der Tilgungsanteil niedrig – mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Tilgungsanteil steigt.
Die Bank spricht häufig von der anfänglichen Tilgung (z. B. 2 % p. a.). Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie deine Bruttobelastung. Mit dem Baufinanzierungsrechner siehst du, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze direkt auf Rate, Laufzeit und Restschuld auswirken.
Als Faustregel gilt: Deine monatliche Rate (Zins + Tilgung) sollte etwa 30–35 % deines frei verfügbaren Nettoeinkommens nicht deutlich überschreiten. Höhere Tilgung bedeutet schnellere Entschuldung und geringere Zinskosten – vorausgesetzt, dein Budget bleibt stabil.
Prüfe im ersten Schritt deine Checkliste Baufinanzierung: Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen und Puffer. Anschließend kannst du im Rechner Varianten mit 1 %, 2 % und 3 % Tilgung testen und sehen, wie sich die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung verändert.
Die klassische Variante ist das Annuitätendarlehen mit fester anfänglicher Tilgung. Alternativ kannst du eine dynamische Tilgung vereinbaren, bei der du die Tilgung innerhalb bestimmter Grenzen anpassen darfst.
In vielen Verträgen sind Sondertilgungen vorgesehen – etwa 5 % des ursprünglichen Darlehens pro Jahr. Kombinierst du diese Optionen clever, lässt sich die Restschuld am Ende der Zinsbindung deutlich reduzieren. Einen Überblick gibt dir der Artikel Tilgungsstrategien.
Die Höhe der Tilgung entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch deine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist. Je höher du tilgst, desto geringer fällt die Restschuld aus – und desto entspannter wird die Anschlussfinanzierung.
Plane frühzeitig: Simuliere im Rechner verschiedene Zinsniveaus für die Zukunft und prüfe, wie sich eine höhere Tilgung auf die künftige Rate auswirkt. So siehst du, ob sich eine Kombination aus längerer Zinsbindung und höherer Tilgung lohnt oder ob du eher auf flexible Sondertilgungen setzen möchtest.
1) Haushalt prüfen: Analysiere Einnahmen, Fixkosten, variable Ausgaben und Rücklagen. Deine Rate aus Zins und Tilgung sollte langfristig tragbar sein. Nutze dazu die Checkliste Baufinanzierung.
2) Anfängliche Tilgung wählen: Simuliere im Rechner Tilgungssätze von 1 % bis 3 % und prüfe, wie sich Rate, Laufzeit und Restschuld verändern.
3) Sondertilgungen einplanen: Vereinbare nach Möglichkeit kostenlose Sondertilgungen. So kannst du Boni, Erbschaften oder Abfindungen nutzen, um schneller zu tilgen.
4) Zinsbindung abstimmen: Stimme Tilgungshöhe und Sollzinsbindung aufeinander ab: höhere Tilgung + längere Bindung ergibt meist eine gut planbare Restschuld.
5) Anschlussfinanzierung vorbereiten: Kalkuliere frühzeitig, wie sich unterschiedliche Tilgungsvarianten auf die künftige Anschlussfinanzierung auswirken.
Häufiger Fehler: eine zu niedrige anfängliche Tilgung. Die Rate wirkt auf den ersten Blick angenehm, aber die Restschuld nach 10 oder 15 Jahren ist hoch. Das kann zum Problem werden, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung steigen.
Umgekehrt kann eine zu hohe Tilgung deine Liquidität belasten – besonders, wenn unerwartete Ausgaben auftreten. Plane deshalb einen ausreichenden Puffer ein und nutze lieber flexible Sondertilgungsoptionen.
Auch wichtig: Achte auf Gebühren und Einschränkungen. Manche Verträge begrenzen Sondertilgungen oder verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung. Prüfe diese Punkte vor Vertragsabschluss genau.
Tipp: Lass dir von der Bank mehrere Varianten mit unterschiedlicher Tilgung und Zinsbindung durchrechnen und vergleiche nicht nur die Monatsrate, sondern auch die Restschuld und Gesamtkosten.
Üblich sind 2 % bis 3 % anfängliche Tilgung. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt deine Restschuld – solange die Rate gut in deinen Haushalt passt. Varianten kannst du im Rechner testen.
Der Zinsanteil ist der Preis für das geliehene Geld, der Tilgungsanteil reduziert deine Restschuld. Zusammen ergeben sie die Monatsrate.
Je höher die Tilgung, desto stärker sinkt die Restschuld während der Sollzinsbindung. Das reduziert das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
Ja, wenn sie kostenlos oder günstig möglich ist. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und senken die Zinskosten – besonders bei hohen Darlehenssummen.
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