Mit Sondertilgungen kannst du deine Baufinanzierung schneller zurückzahlen und Zinskosten deutlich senken. Entscheidend sind die Regeln im Darlehensvertrag: Wie viel darfst du pro Jahr sondertilgen, wann ist das kostenlos – und wann wird es teuer?
Teste, wie sich einmalige oder regelmäßige Sondertilgungen auf Laufzeit, Rate und Restschuld auswirken.
Höhere Anfangstilgung, längere Zinsbindung oder mehr Flexibilität – wie passt Sondertilgung zu deiner Strategie?
Wie du mit gezielten Sondertilgungen deine Restschuld vor der Anschlussfinanzierung reduzierst.
Unter einer Sondertilgung versteht man eine zusätzliche Rückzahlung auf dein Darlehen, die über die vereinbarte Monatsrate hinausgeht. Diese Extra-Zahlung wird direkt von der Restschuld abgezogen.
Der Effekt: Du zahlst künftig Zinsen auf eine geringere Restschuld, verkürzst die Laufzeit oder reduzierst – je nach Einstellung – später deine Monatsrate. Über die gesamte Laufzeit kann das mehrere tausend Euro Zinsersparnis bringen.
Ob und in welchem Umfang du Sondertilgungen leisten darfst, ist im Darlehensvertrag geregelt. Üblich sind zum Beispiel 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, oft nur zu bestimmten Terminen (z. B. einmal jährlich).
Einige Banken bieten Tarife mit flexiblen Sondertilgungsoptionen, andere verlangen dafür einen leicht höheren Zinssatz. Wichtig: Werden vereinbarte Grenzen überschritten oder Sondertilgungen außerhalb der Regelungen geleistet, können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
In der Praxis hast du meist zwei Möglichkeiten: Entweder du hältst deine Rate konstant und verkürzt die Laufzeit deines Darlehens – oder die Rate wird nach einer Sondertilgung angepasst und sinkt, während die Laufzeit ähnlich bleibt.
Welche Variante sinnvoller ist, hängt von deinem Einkommen, deiner Lebensplanung und dem Zinsniveau ab. Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du beide Varianten nebeneinander simulieren.
Während der vereinbarten Zinsbindung kannst du nur dann ohne zusätzliche Kosten sondertilgen, wenn entsprechende Rechte im Vertrag vereinbart sind. Nach Ablauf der Zinsbindung hast du bei der Prolongation oder einem Anbieterwechsel oft neue Gestaltungsspielräume.
Planst du hohe Sondertilgungen (z. B. durch Erbschaft, Bonuszahlungen, Verkauf einer anderen Immobilie), sollte dies schon bei der Erstberatung angesprochen und vertraglich berücksichtigt werden.
1) Finanzpuffer definieren: Bevor du sondertilgst, sichere einen Notgroschen für unerwartete Ausgaben. Nur überschüssiges Kapital solltest du in die Sondertilgung geben.
2) Vertrag prüfen: Welche maximale Sondertilgung pro Jahr ist erlaubt? Gibt es feste Termine oder Fristen? Steht etwas zu Vorfälligkeitsentschädigungen?
3) Rechner nutzen: Simuliere im Baufinanzierungsrechner, wie unterschiedliche Sondertilgungsbeträge deine Restschuld, Laufzeit und Zinskosten beeinflussen.
4) Regelmäßige Extra-Raten planen: Lege fest, welke Beträge (z. B. Bonus, Steuererstattung, 13. Gehalt) du jährlich realistisch sondertilgen kannst.
5) Strategie anpassen: Ändern sich Einkommen, Familienplanung oder Zinsniveau, solltest du deine Tilgungsstrategie regelmäßig überprüfen und anpassen.
Häufige Stolperfallen:
Sinnvoll ist eine abgestimmte Kombination aus Tilgungsstrategie, Zinsbindung und Sondertilgung. So reduzierst du effektiv Zinskosten, ohne deine finanzielle Flexibilität zu verlieren.
Tipp: Nutze die Checkliste, um Unterlagen und Vertragskonditionen zu sammeln, bevor du über höhere Sondertilgungen entscheidest.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, freiwillige Zahlung auf dein Darlehen, die über die vereinbarte Monatsrate hinausgeht. Sie wird direkt von der Restschuld abgezogen und kann so Laufzeit und Zinskosten deutlich reduzieren. Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, steht im Darlehensvertrag.
Häufig erlauben Banken pro Jahr 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme als kostenlose Sondertilgung. Manche Tarife bieten mehr Flexibilität, andere gar keine vertraglich zugesicherten Sondertilgungsrechte. Wichtig ist daher, die Konditionen vor Vertragsabschluss genau zu vergleichen.
Sondertilgungen lohnen sich vor allem dann, wenn der Kreditzins höher ist als die Rendite, die du mit dem Geld anderweitig sicher erzielen könntest. Gleichzeitig solltest du ausreichend Rücklagen behalten. Ob sich eine Sondertilgung im Detail lohnt, hängt von Zinssatz, Restlaufzeit, Restschuld und deinen persönlichen Zielen ab.
Ob du jederzeit oder nur zu bestimmten Stichtagen sondertilgen darfst, ergibt sich aus deinem Darlehensvertrag. Viele Verträge sehen eine jährliche Sondertilgung zu einem festen Termin vor. Wenn du flexibel tilgen möchtest, solltest du bei der Auswahl des Finanzierungsangebots auf entsprechende Optionen achten.
Das hängt von der vertraglichen Regelung ab. Oft bleibt die Monatsrate zunächst unverändert, und die Laufzeit verkürzt sich. In anderen Modellen kann die Bank die Rate anpassen und senken, während die Laufzeit ähnlich bleibt. Kläre mit deinem Kreditinstitut, welche Variante in deinem Vertrag gilt oder gewählt werden kann.
Sondertilgungen innerhalb der vertraglich vereinbarten Grenzen sind in der Regel kostenfrei. Werden jedoch höhere Beträge gezahlt oder der Kredit außerhalb dieser Regelungen vorzeitig teilweise zurückgeführt, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Prüfe daher die genauen Bedingungen im Vertrag, bevor du größere Sondertilgungen leistest.
SCHUFA & Baufinanzierung – Score, Einträge, Tipps für bessere Chancen
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