Die Restschuld zeigt dir, wie viel deines Baukredits nach Ablauf der Zinsbindung oder zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Sie entscheidet, wie deine Anschlussfinanzierung aussieht und welche Rate du dir künftig leisten solltest.
Budget, Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung – kompakt zum Abhaken. Ideal, um Restschuld von Anfang an mitzudenken.
Zins, Tilgung und Zinsbindung variieren – und sehen, wie hoch die Restschuld in 10, 15 oder 20 Jahren ist.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen – Optionen für die verbleibende Restschuld.
Die Restschuld ist der Teil deines Immobilienkredits, der nach einer bestimmten Zeit – zum Beispiel nach Ablauf der Zinsbindung – noch nicht zurückgezahlt ist. Sie ergibt sich aus der ursprünglichen Darlehenssumme abzüglich aller bisherigen Tilgungen.
Bei klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Rate über Jahre konstant, während sich der Zins- und Tilgungsanteil verschiebt. Am Ende der Zinsbindung bleibt deshalb in der Regel eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert oder durch Eigenkapital abgelöst wird.
Wichtig: Die geplante Restschuld beeinflusst, wie flexibel du bei einem späteren Verkauf oder bei der Anschlussfinanzierung bist.
Die Höhe deiner Restschuld hängt vor allem von drei Faktoren ab:
Je höher die Tilgung und je länger du zu einem festen Zinssatz tilgst, desto geringer ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Umgekehrt führt eine niedrige Tilgung über kurze Zeit zu einer relativ hohen Restschuld.
Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du unterschiedliche Kombinationen aus Zins, Tilgung und Zinsbindung testen und sehen, welche Restschuld nach 10, 15 oder 20 Jahren voraussichtlich bleibt.
Läuft die Zinsbindung aus, brauchst du eine Lösung für die verbleibende Restschuld. Du kannst:
Je niedriger deine Restschuld, desto leichter sind oft Konditionsverhandlungen – insbesondere, wenn der Immobilienwert stabil oder gestiegen ist. Das verbessert deine Beleihungssituation und kann bessere Zinsen ermöglichen.
Beim Verkauf einer Immobilie wird die Restschuld in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst. Reicht der Erlös nicht aus, musst du die Differenz aus eigenem Vermögen ausgleichen.
Willst du dein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung vollständig zurückzahlen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese entschädigt die Bank für entgangene Zinsen und kann – abhängig von Restschuld und Restlaufzeit – deutlich ins Gewicht fallen.
Tipp: Plane mögliche Umzugs- oder Verkaufspläne bereits bei Vertragsabschluss mit ein und achte auf flexible Optionen wie Sondertilgungen und Tilgungsanpassungen.
Je mehr Nebenkosten du aus Eigenkapital zahlst, desto niedriger fällt die Restschuld beim Darlehen aus.
Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuch – warum diese Posten deine Anfangsverschuldung und spätere Restschuld beeinflussen.
1) Budget festlegen: Starte mit einer realistischen Haushaltsrechnung. Wie hoch darf deine Monatsrate sein, ohne dass der Puffer zu knapp wird?
2) Tilgung wählen: Entscheide dich für einen angemessenen Tilgungssatz. Mit Tilgungsstrategien kannst du vorab planen, welche Restschuld nach der ersten Zinsbindung sinnvoll ist.
3) Zinsbindung auswählen: Prüfe mit Blick auf Zinsniveau und Planungssicherheit, welche Zinsbindung zu dir passt – und welche Restschuld du am Ende dieses Zeitraums akzeptieren möchtest.
4) Sondertilgungen einbauen: Vereinbare möglichst Sondertilgungsrechte. So kannst du Bonuszahlungen oder Erbschaften nutzen, um deine Restschuld schneller zu senken.
5) Regelmäßig prüfen: Nutze den Rechner, um bei Gehaltserhöhungen oder veränderten Lebenssituationen zu prüfen, ob eine höhere Tilgung möglich ist – und wie stark die Restschuld dadurch sinkt.
Häufige Fehler in der Praxis:
Wer die Restschuld unterschätzt, läuft Gefahr, bei steigenden Zinsen in der Anschlussfinanzierung deutlich höhere Raten zahlen zu müssen. Deshalb lohnt es sich, mehrere Szenarien mit unterschiedlichen Zinssätzen durchzurechnen.
Tipp: Denke Restschuld, Anschlussfinanzierung und Zinsrisiko immer zusammen – und nutze Tools wie den Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Varianten direkt miteinander zu vergleichen.
Die Restschuld ist der Betrag deines Baukredits, der nach einer bestimmten Zeit – etwa nach Ende der Zinsbindung – noch offen ist. Sie ergibt sich aus der ursprünglichen Darlehenssumme abzüglich aller bislang geleisteten Tilgungen. Zukünftig wird diese Restschuld über eine Anschlussfinanzierung oder durch eigenes Kapital weiter getilgt.
Am einfachsten nutzt du einen Online-Rechner für Baufinanzierungen. Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du Darlehenssumme, Zins, Tilgung und Zinsbindung eingeben und siehst, wie hoch die Restschuld nach beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahren ausfällt. Alternativ kannst du einen Tilgungsplan bei deiner Bank anfordern.
Das hängt von deinem Einkommen, deiner Risikobereitschaft und dem erwarteten Zinsniveau ab. Grundsätzlich gilt: Je niedriger die Restschuld, desto flexibler bist du bei der Anschlussfinanzierung. Viele Eigentümer planen so, dass die Restschuld in einer zweiten Finanzierungsrunde vollständig abgebaut werden kann – etwa mit einer höheren Tilgung im späteren Verlauf.
Du kannst deine Restschuld beschleunigt senken, indem du eine höhere Anfangstilgung wählst, bei Gehaltserhöhungen den Tilgungssatz anpasst oder regelmäßig Sondertilgungen leistest. Wichtig ist, solche Optionen gleich im Vertrag zu vereinbaren, damit sie später ohne Zusatzkosten genutzt werden können.
Beim Verkauf wird die Restschuld in der Regel direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, deine Bank erhält den Teil, der zur Ablösung des Darlehens nötig ist, und du bekommst den verbleibenden Rest. Je nach Vertragslaufzeit kann bei einer vorzeitigen Ablösung zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.
Ein höherer Tilgungssatz führt dazu, dass du deine Schulden schneller reduzierst und am Ende der Zinsbindung weniger Restschuld übrig bleibt. Eine längere Zinsbindung sorgt dafür, dass du über einen größeren Zeitraum zu konstanten Konditionen tilgst. Beides zusammen kann die Restschuld deutlich reduzieren – kostet aber je nach Zinsniveau eine etwas höhere Monatsrate.
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